A Reforma Tributária avança e, a partir de 2026, o mercado imobiliário brasileiro passará por uma transformação profunda. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta o novo modelo tributário, a renda proveniente de aluguéis de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo IRPF e passará a ser alcançada também pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Na prática, isso significa que investidores e famílias que dependem da renda de aluguéis enfrentarão uma carga tributária crescente já a partir do período de transição (2026–2032). Até hoje, pessoas físicas estavam sujeitas apenas ao Imposto de Renda, enquanto empresas do setor imobiliário arcavam com ISS, PIS e Cofins. Essa diferenciação chegará ao fim.

Quem será impactado

Segundo o artigo 251 da nova lei, a incidência do IBS e da CBS atingirá pessoas físicas que tenham mais de três imóveis alugados e receita bruta anual superior a R$ 240 mil. Mesmo que esses limites sejam ultrapassados em até 20% dentro do exercício, o contribuinte será enquadrado na nova regra.

Esse ponto afeta diretamente pequenos investidores e famílias que utilizam os aluguéis como complemento de renda ou aposentadoria.

Transição das alíquotas

A mudança começa já em 2026, com alíquotas simbólicas, permitindo adaptação gradual:

• 2026–2027: cobrança inicial reduzida de IBS e CBS;
• 2028 em diante: aumento progressivo das alíquotas, com redução proporcional de ISS, PIS e Cofins;
• 2033: extinção dos tributos antigos e aplicação integral do IBS e da CBS.

Ou seja, cada ano da transição representará um acréscimo real na carga tributária dos aluguéis.

Redutores previstos

Para mitigar o impacto, a legislação prevê:

• Redução de 70% na base de cálculo do IBS e CBS para locações residenciais;
• Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial;
• Venda de imóveis com redução de 50% na base de cálculo;
• Para imóveis adquiridos até 31/12/2026: cálculo considerando o menor valor entre custo de aquisição atualizado pelo IPCA ou valor de referência oficial.

Apesar dessas atenuações, a carga tributária será maior do que a atual, baseada apenas no IRPF.

Venda e locação por temporada

Além dos aluguéis, a venda de imóveis também será impactada, acumulando IBS e CBS ao ITBI e ao IR sobre ganho de capital.
Já no caso da locação por temporada (contratos de até 90 dias), a tributação será mais pesada, pois a atividade será equiparada a hospedagem, com redução de apenas 40% na base de cálculo — atingindo diretamente imóveis ofertados em plataformas como Airbnb e Booking.

Mercado imobiliário em ajuste

Essas mudanças tendem a provocar ajustes no setor. De um lado, proprietários podem repassar parte do custo ao inquilino por meio de aumento nos aluguéis. De outro, investidores poderão reavaliar a atratividade dessa modalidade, redirecionando recursos para outros ativos. Nesse cenário, o papel do contador e do consultor tributário será cada vez mais estratégico, tanto no enquadramento correto quanto no planejamento de médio e longo prazo.

O impacto da Receita Federal e do preço de mercado

A LC 214/2025 também inovou ao permitir que a Receita Federal verifique os preços declarados de imóveis, eliminando a prática de registrar valores venais subestimados para reduzir imposto. Isso significa que a assimetria entre preço real de mercado e preço declarado tende a desaparecer. Como consequência, especialistas projetam uma valorização gradual dos imóveis, à medida que os registros se alinhem ao valor de mercado.

Conclusão

O Brasil está diante de um novo ciclo no setor imobiliário, marcado por maior fiscalização, tributação sobre aluguéis e alinhamento entre valores declarados e preços reais de mercado. Para quem deseja investir em imóveis — sobretudo em propriedades rurais — a janela de oportunidade é clara: até 2027 ainda vigora a alíquota antiga, mais vantajosa.

Em outras palavras: essa é a hora de investir em terras. Criar legados envolve entendimento, estudo e parcerias assertivas. A RELAND existe para isso — para transformar cada escolha em patrimônio, cada propriedade em futuro.